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　　　　消除對“土地使用權”和“房屋所有權”的誤解

　　針對近期涉及不動產統一登記的焦點問題，記者專訪了全國人大代表、法學專家孫憲忠。孫憲忠表示，應打消對“土地使用權”與“房屋所有權”的誤解。他強調：“房屋所有權沒有期限，有期限的是土地使用權。根據《物權法》第149條的規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

　　在全國兩會會場再次見到全國人大代表、中國社科院法學所研究員孫憲忠時，感覺他比前些天略顯疲憊。身為法學專家，除參加會議，孫憲忠還要接受記者絡繹不絕地采訪，許多采訪話題都和不動產統一登記有關。得知記者來自《中國國土資源報》，他就不動產統一登記、如何理解不動產權發表了更為專業的看法和意見。

　　不動產權證不等同于不動產登記簿，前者只是權屬證明，后者才是權屬依據

　　對于剛剛走進大家視線的不動產權證書，人們感覺很新鮮，也褒貶不一。

　　“有偏激的觀點認為，不動產權證書上有‘使用期限’一欄，老百姓的所有權就沒有了，這是非常夸張的。”孫憲忠主動談及近期社會關注的這一話題。

　　孫憲忠指出，不動產登記準確說是不動產物權登記。《物權法》第16條規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據;第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。現在老百姓看到的只是不動產權證書，只是一個權利證明。產權證遺失，并不意味著老百姓的權利喪失。老百姓對房屋、土地等享有的權利都記載在不動產登記簿上。該簿由登記機構管理，相關機構可根據登記簿的記載為權利人補辦相關權利證書。”

　　事實上，“使用期限”只是為有期限的權屬設置的，不涉及無期限的所有權。“有人將土地使用權的期限誤解為房屋所有權的期限，應該打消這個誤解。”孫憲忠說。

　　“不動產權要順利地進入市場流通，權利證書必須統一。此前，國內發放的相關權利證書種類非常之多，如土地證、房產證、土地房產證、林權證、承包地權證、宅基地權利證等，很混亂。”孫憲忠認為，“統一不動產權證書，與‘書同文、車同軌’有異曲同工之妙，可以促進流通。”

　　我國“房地分離”，房屋所有權、土地所有權、土地使用權不能混為一談

　　“有人把房屋所有權、土地所有權、土地使用權這3個權利混為一體，這是用國際通用的地權模式來理解三者的關系。”孫憲忠說。

　　據他介紹，關于房與地的關系，從立法角度看，我國與世界上很多國家不同。在國際上，很多國家采用房地一體的原則，即單一化的住宅，以土地為主，以房屋作為地上附著物，土地有所有權就意味著房屋所有權。但我國是二元化的所有權體系模式，就是將土地的所有權、房屋的所有權作為兩個權利來看待。

　　分析我國建立房地二元化所有權體系的原因，孫憲忠總結了3點：

　　一是法律規定。我國《憲法》規定，城市土地一律歸國家所有，私人不能取得城市土地所有權。但根據市場經濟的規則，人們對自己購買的商品房擁有所有權。這是中國特有的法律基礎。

　　二是特殊的土地資源和人口資源情況。中國人多地少，無法采取單一化住宅模式，讓每家每戶都有一塊地或一處獨立住宅，必須采取公寓化住宅模式。公寓化住宅模式產生的問題是，房子與土地無法一一對應。這是一個法律現實問題。

　　三是歷史沿革。改革開放后，我國在城市土地歸國家所有的基礎上，采取出讓土地使用權的方式吸引外資，將土地使用權有期限地出讓給企業，尤其是外資企業，許可他們在我國投資。1988年土地市場全面啟動后，這種權利出讓模式應用在城市住宅買賣中，意味著人們購買的土地使用權是有期限的，定為70年。但人們對房屋的所有權從一開始是沒有期限的。

　　“比如：我們購買商品房，其實是購買了房屋所有權，以及房屋所在土地的使用權。這就是為什么有的地方人們買房后，會有兩本證，一本土地使用權、一本房屋所有權。”孫憲忠說。

　　房屋所有權沒有期限，有期限的是土地使用權

　　對人們所關心的土地使用權期限屆滿后會怎么辦，尤其是房屋所有權怎么辦的問題，孫憲忠也做了解答。

　　“《物權法》立法的時候這個問題已經解決，第149條作了詳細規定。”孫憲忠告訴記者。

　　根據《物權法》第149條，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　“自動續期的意思就是不必要辦手續，也不必要繳納費用就能續期。”孫憲忠給出了通俗易懂的解釋。

　　就人們對住宅及住宅用地享有的權利，孫憲忠用3句話說明：房屋所有權沒有期限;有期限的是土地使用權，期限為70年;根據《物權法》第149條的規定，土地使用權70年期間屆滿后自動續期。

　　“至于現在中國特殊的地權模式有沒有缺點，這是另一方面的問題，是修憲討論的問題。在《憲法》規定城市土地國家所有的情況下，對咱老百姓來說，土地使用權自動續期就足夠了。”孫憲忠表示。

　　“那是不是意味著只要房子沒有倒、沒有塌，人們就可以一直住下去，一直擁有房屋所有權、享有土地使用權?”記者問。

　　“是的。”孫憲忠肯定地說。